주택임대소득 과세대상, 신고시 주의사항, 절세팁! (2024년 ver.)

주택임대자의 경우 전년도 주택임대소득을 다음해 5월 종합소득세 신고기간에 신고 납부해야합니다.

임대소득이 있다고 해서 모두 세금을 내는 것은 아니기 때문에 과세대상을 파악하여 절세할 수 있는 팁을 최대한 활용하는 것이 좋겠습니다.


1. 주택임대소득 과세대상

주택임대소득은 월세소득전세소득으로 나눌 수 있습니다.

구 분월세소득전세보증금소득
1주택비과세 (고가주택은 과세)비과세
2주택과세비과세
3주택과세과세



1) 월세 임대소득

월세 임대소득이 있고 보유하고 있는 주택이 부부합산 2주택 이상인 경우 과세대상이 됩니다.

중요! 주택수 판정 시 종부세, 양도세와 달리 본인과 배우자의 주택만을 합산하고 직계존비속 (부모, 자녀 등)의 주택은 주택수에 넣지 않습니다. 

단, 1주택인 경우에도 고가주택은 과세대상이 됩니다. 예를 들어, 다가구주택은 1주택에 해당하지만 주택공시가격이 12억원이 넘는 다가구주택에서 임대소득이 나온다면 과세대상이 됩니다.

반면에 다가구 주택 공시가격이 12억원 이하라면 임대소득으로 얼마가 나온다고 하더라도 과세대상에서 제외됩니다.


2) 전세(간주임대료) 임대소득

전세 임대소득의 경우에 소유한 주택이 3주택 이상인 경우부터 과세대상입니다.

이때, 주택수는 월세 소득과 마찬가지로 부부합산입니다. 임대료로 간주되는 간주임대료, 즉 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하는경우 초과 금액의 60%에 법정이자만큼이 임대수입으로 계산됩니다.

>> 내주택 간주임대료 계산해보기

법에서 정한 이자율은 매해 개정되므로 세금 신고시 확인해야합니다.

절세팁! 

보증금을 금융상품에 투자해 금융소득을 내어 세금을 냈다면 입증가능한 경우 그 금액만큼 차감받을 수 있습니다. 

소형주택 (전용면적 40m2, 기준시가 2억원 이하)인 경우 전세를 놓아 임대소득이 있다고 하더라도 과세대상에서 제외됩니다.

정리하면 다음과 같습니다.

주택임대소득
출처 : 연합뉴스


2. 임대소득이 있는 경우 사업자 등록 vs 임대사업자 등록

임대소득이 있는 경우 사업자 등록을 반드시 해야 하는지 궁금해하시는 분들이 많습니다. 답은 ‘사업자등록을 해야한다‘ 입니다.

많은 분들이 사업자 등록임대사업자 등록을 헷갈려 하시는데,

사업자 등록은 과세대상자인 경우 무조건 해야하는 것으로 등록을 하지 않는 경우 가산세 (월세 수입금액의 0.2%)가 부과될 수 있습니다.

사실, 상가임대의 경우 보통 사업자등록을 하지만 주택임대는 하지 않는 경우가 많았습니다. 하지만 전월세 신고 등으로 임대소득이 점점 투명해지고 있기 때문에 과세대상인 경우 사업자등록을 하여 가산세를 피하는 것이 좋습니다.

임대사업자 등록은 지방자치단체에 하는 것으로 세금혜택을 받기위한 선택사항입니다.


3. 임대소득 분리과세 신고

임대소득은 종합과세와 분리과세로 신고할 수 있습니다.

종합과세 : 이자, 배당, 부동산 임대, 사업, 연금 등의 기타소득 중 비과세 소득과 분리과세 소득을 제외한 소득을 합산, 누진세율을 적용하여 과세

분리과세 : 세금을 따로 분리해서 과세하는 제도. 소득 유형별로 금액이 기준 금액 이하인 경우에 종합소득세에 합사하지 않고 따로 분리해 소득별로 세금을 별도 부과


임대소득의 경우 연간 2천만 원 이하인 경우 분리과세를 선택할 수 있습니다.

종합과세 (6%~45%) 는 누진세율이 적용되기 때문에 타소득이 있는 경우 분리과세 (14%) 가 된다면 유리할 수 있습니다.


>> 분리과세 주택임대 신고하기


4. 임대소득에 대한 종합소득세 절세 팁!

주택임대소득은 공제받을 항목이 많이 없다고 알고 있지만 그렇지 않습니다.


1) 경비공제를 통한 절세

세금이나 대출이자, 임대차계약시 수수료, 수리비용 등의 경비를 공제받을 수 있습니다.

공제항목설명
세금 공제7월과 9월에 납부하는 재산세, 12월 종합부동산세를 공제받을 수 있습니다.
대출이자 공제주택구입에 대출을 받은 경우 이자비용을 공제받을 수 있습니다.
수수료 공제임대차 계약 시 중개수수료, 세무대리인에게 장부를 위임할때 내는 수수료 등을 공제할 수 있습니다.
수리비용 공제주택을 임대하기 전 수리를 했고 그 비용을 과세관청에서 인정할 수 있는 형태 (세금계산서, 계산서, 신용카드 영수증, 현금영주승 등)로 증빙할 수 있다면 공제받을 수 있습니다.


2) 임대사업자등록을 통한 절세

임대소득금액이 2천만원 이하인 경우 여러가지 경비로 공제받지 않고 경비율로 계산할 수 있습니다.

이때 등록임대주택의 경우 필요경비율이 60%(공제금액 4백만원), 미등록임대주택의 경우 50%(공제금액 2백만원)이기 때문에 임대사업자 등록을 하고 임대를 놓는 것이 훨씬 유리합니다.

구 분필요경비율공제금액분리과세 결정세액
등록임대주택60%4백만원산출세액 – 감면세액
미등록임대주택50%2백만원산출세액


3) 복식부기를 통한 신고

작년 년도에 주택임대수입이 7천5백만 원 이하인 경우 간편장부대상자이지만 복식부기를 통해서 신고를 하면 100만원 한도에서 20%의 세금을 감면받을 수 있습니다. 하지만 복식부기는 다소 복잡하기 때문에 세무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.


4) 결손 (공실) 입증

공실이 생기면 이익이 없이 비용만 발생하게 되는데 이런 경우 결손이 발생했다고 합니다. 이 결손을 입증하여 활용하면 세금을 줄일 수 있습니다.


5. 임대소득과 건강보험료

사업자등록을 하게 되면 과세관청에서 관리대상이 되기 때문에 사업자 등록 후 소득이 1원이라도 발생하게 되면 건강보험이 부과됩니다.

구 분설명
근로소득자인 경우근로소득자는 직장에서 이미 직장의료보험에 가입되어 있어 따로 건강보험료를 낼 필요가 없었지만 최근에 바뀌어 임대소득금액에서 경비를 뺀 금액이 3,400만(2천만원) 이상인 경우 추가로 건강보험료를 납부할 수 있습니다.
피부양자인 경우지역가입자로 분류되어 재산, 주택임대소득, 자동차를 근거로 건강보험료가 책정됩니다.


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