전세사기 방지! 전세계약 시 꼭 확인해야할 6가지!

전세사기가 늘고 있는 요즘 어떤 형태의 전세사기 수법이 있는지 알아보고, 소중한 내 돈을 떼이지 않기 위해 전세계약 할때 꼭 확인해야할 6가지 사항을 정리해 드리겠습니다.


1. 전세사기 유형


1) 대리인 이중계약

건물관리인이 중간에서 집주인에게는 월세계약을 했다고 하고 세입자에게는 전세계약을 해서 전세보증금을 받은 후 보증금을 가로채는 전세사기 수법입니다.

2) 임차인 몰래 전입신고

집주인이 세입자 몰래 다른 곳에 허위로 전입신고를 한 뒤 주택담보대출을 받는 경우입니다. 대리인 전입신고 시 정보확인이 허술하다는 점을 악용한 수법으로, 전입신고가 되면 확정일자 효력이 상실되고 주택보증보험의 효력도 없어져 전세보증금보험금도 받을 수 없게 됩니다.

3) 깡통주택

깡통주택은 매매가와 전세가 차이가 거의 없는 주택으로 보통 전세가가 매매가의 80% 이상인 경우를 말합니다. 전세보증금이 주택의 실제가치를 초과하는 경우도 있습니다. 이런 깡통주택은 주로 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 발생합니다.

4) 여러세입자와 중복계약

월세로 집을 빌린 후 집주인처럼 행세하면서 여러명과 전세계약을 한 후 전세보증금을 받아 가로채는 전세사기 수법입니다.

5) 신탁 사기

신탁등기된 집은 신탁회사가 소유권을 가지고 있는데 집주인이 신탁회사 동의 없이 부동산 계약을 하는 경우입니다. 이러한 계약의 경우 집주인이 전세보증금을 빼돌리면 임차인은 불법 점유자가 되어 임대차보호법을 적용받지 못합니다.


2. 전세사기 예방을 위한 전세계약 전 확인사항


1) 적정 전세가격 확인하기

계약하고자 하는 집이 아파트라면 시세가 이미 형성되어 있기 때문에 시세를 어렵지 않게 알 수 있지만 빌라나 단독주택이라면 어느정도의 전세가격이 적당한지 확인이 쉽지 않습니다.

서울시의 서울부동산정보광장 처럼 전세 시세를 알아볼 수 있는 곳이 있으니 계약을 체결하기 전 꼭 확인해 보는 것이 좋습니다.


전세가율 = 전세가격/매매가격
* 80% 이상 초과 시 위험!!


신청방법 : 서울부동산정보광장에서 온라인 신청 
상담신청을 하고 2일 이내에 감정평가사와 유선상담이 진행됩니다. 

접수문의 : 서울시 토지관리과, 02-2133-4765
결과문의 : 한국감정평가사협회, 02-3465-9892


2) 등기부등본 확인하기

등기부등본에는 집이 언제 지어졌는지 집주인이 언제 바뀌었는지, 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 등 집에 대한 거의 모든 것을 확인할 수 있습니다.

등기부등본은 계약하는 날에 확인한 후, 이사하는 날에도 등기부등본의 내용이 변경된 것이 없는지 꼭! 확인해야 합니다.

등기부등본은 토지 등기부등본, 건물 등기부등본, 집합건물 등기부등본이 있습니다.

▶계약하려고 하는 곳에 따라 확인해야하는 등기부등본도 다릅니다.

▶계약하려는 곳이 단독 주택이라면 토지 등기부등본과 건물 등기부등본을 확인하면 됩니다.

▶아파트와 같은 공동주택이라면 집합건물 등기부등본만 발급받으면 됩니다.


가. 등기부등본 구성

구 분표 제 부갑 구을 구
내 용해당 부동산의 주소해당 부동산의 소유자소유권 이외의 권리에 대한 정보
확인할 사항계약서상 집 주소와 표제부의 주소가 일치하는지 확인▶갑구에 표시된 집주인의 인적사항과 계약서상 집주인의 인적사항이 일치하는지 확인

▶계약서를 작성할때 나온 사람이 등기부등본상 소유자가 맞는지 확인
▶을구에 근저당권, 전세권, 지상권과 같은 내용이 표시되는데 근저당권은 집을 담보로 집주인이 대출을 받았다는 내용임.

이때, 시세대비 대출이 과도하다면 보증금을 돌려받지 못할 수 있음.


나. 절대 계약하면 안되는 경우

▶ 등기부등본 갑구에 가압류, 압류, 가등기, 가처분 등의 내용이 있는 집은 계약하지 않습니다.

▶ 을구에 임차권 등기명령이라는 단어가 보이면 이는 전 세입자가 계약기간이 종류되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 것이기 때문에 절대 계약하지 않습니다.


다. 확인할 사항!

▶ 임차주택의 근저당 등 과다한 대출여부

▶ 압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부

▶ 임차주택의 신탁등기 여부/신탁원부 내용


라. 확인 방법

등기소를 방문하거나 인터넷 등기소 (iros.go.kr), 무인민원발급기에서 확인가능합니다.


3) 건축물대장 확인하기

무허가, 불법건축물 등록 및 주택용도 여부를 확인합니다. 이때, 건축물 대장에 ‘근린생활시설‘이 있다면 주택이 아니기 때문에 주거용 건축물이 맞는지 꼭 체크해야 합니다.

확인 방법 : 정부24 (www.gov.kr) 혹은 핸드폰에서 앱으로 열람 가능


4) 임대인 체납세금 등 확인하기

임대차 계약 전 또는 임대차 계약일로부터 임대차기간 시작일 사이에 임대인이 미납한 국세가 있는지 확인해야 합니다.

임차보증금이 1천만 원을 초과하면 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 체납세금이 있는지 열람이 가능합니다.

확인방법 : 열람신청서, 신분증, 임대차 계약서 등을 지참하고 전국의 세무서를 방문하여 열람신청 할 수 있습니다.


5) 공인중개사 및 집주인 확인하기

거래를 맡고 있는 중개사가 자격등록을 하고 정상영업 중인지 확인해야 합니다. 이는 공인중개사협회에서 확인이 가능합니다.



또한, 계약 당사자가 등기부등본, 건축물 대장 상 소유주와 동일한지 신분확인을 꼭 해야합니다.

계약시 대리인이 나온다면 확인해야 하는 서류는 다음과 같습니다.

위임장, 인감증명서/본인서명사실확인서 (발급 3개월 이내), 임대인 신분증 사본, 대리인 신분증, 가족관계증명서 (임대인이 가족일 경우)

주의 ! 대리인이 계약을 체결했다고 해도 전세금 입금은 반드시 대리인이 아닌 임대인에게 해야합니다.


6) 중개물건 등록 확인하기

지역 내에 다수의 중개업소에 물건이 등록되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 여러 중개업소에 등록되어 있으면


3. 계약 후 할일

1) 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고를 합니다.

계약일에 확정일자를 받고 전입신고를 하여야 대항력을 가지는 임차인의 요건을 갖출 수 있습니다.


2) 주택 전월세 신고를 합니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정에 따라 21년도 6월부터 주택 전월세 신고가 의무화되어 있습니다.


3) 임대(전세)보증금 보증에 가입합니다.

HUG 주택도시보증공사 혹은 SGI 서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제가 발생할 때 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있습니다.

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